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售后服务

产权过户

柬埔寨土地产权过户流程


步骤1——买家与土地局核实产权证,了解清楚可能存在的债务或其他负担:

就这个步骤而言,买家必须从卖家那里获得一份产权证原件复印件,并且核实所有权,确保卖家是产权证的合法拥有者。买家需要与土地局核实产权证,确保没有负债、贷款或其他负担费用。

相关政府机构:土地局

预估花费时间:10天(与2、3步骤同时进行)

官方费用:根据土地管理与城市规划建设局2012年12月28日推出的关于公共服务的995法令,此费用是5万瑞尔/12.5美元。

步骤2——从相关市政官员那里了解此地产信息:

土地买家必须要联系土地所在地区的区长或市政官员,了解清楚土地的相关信息,而且要到市土地局对产权进行官方盘查。

相关政府机构:市政厅

预估花费时间:10天(与1、3步骤同时进行)

官方费用:没有费用

步骤3——买家必须要从卖家手里获得卖家公司的注册证明和其他官方文件:

如果土地业权者是法人团体,买家必须要获得股东或者公司法人的身份证件复印件,以及工商局出具的证明文件复印件。这些文件用来核实产权证上面出现的公司名的正确性和一致性。还需要有委托书,以及公司董事会授权某个个人全权代表公司处理一切与土地局有关事务的协议,通过委托书实现这一协议。

相关政府机构:工商局

预估花费时间:10天(与1、2步骤同时进行)

官方费用:8万瑞尔/20美元

步骤4——向土地管理与城市规划建设局地区分局申请土地登记:

如果两人以上或者公司想要购买或出售房地产,他们必须要先到土地管理与城市规划建设局地区分局,并且要安排准备及签订相关文件。所需文件包括公司资产证明、公司注册证明以及委托书(请看步骤3)。与此同时,为了将新的业主名字加进文件中,签订文件时还需向地区分局出具卖家持有的产权证原件。

相关政府机构:土地管理与城市规划建设局地区分局

预估花费时间:20到30天

官方费用:需向土地管理与城市规划建设局交纳60万瑞尔的地籍过户费。

步骤5:向税务局交纳过户税:

总房价的4%作为过户税交给过户房产所在地区的税务局财经部。财经部会出具一份缴费回单作为你缴纳了过户税的证明。4%的过户税金额是依据1995年财政法第40条而定。但是在金边,这笔税费并不是按照实际的房价而定的,而是由金边市规定的房价表来定。金边市的估值通常是依据平方米数、土地位置、用途和潜在用途等而定的。因而过户税也不是根据实际的土地售价来算,一般都基于市政厅给出的估值。如果土地面积超过1200平方米,超过部分还要征收“土地闲置税”,未超过1200平方米的土地,则不征收土地闲置税。

*税务局计算过户税所需的时间需要根据土地所在地区和土地面积来定。

相关政府机构:税务局

预估花费时间:1天*

官方费用:房价的4%(过户费)

步骤6——回到国土办完成登记过程:

所有的税费付清之后,当事人需要回到土地管理与城市规划建设局的国土办签字/画押一份由管理局工作人员填写的一份买卖表格。签字画押需在当地政府机构人员的见证下进行,比如市政厅厅长,厅长也要画押。这些流程可见于土地法第65、244和245条。土地法第69条规定,所有必缴税费缴清之前不允许过户。需要出示的文件包括过户税付款收据(请看步骤5)。

相关政府机构:土地管理与城市规划建设局地区分局

预估花费时间:5天

官方费用:步骤4中所需支付的地籍服务费

步骤7——从市土地局获得地产证

区级土地局将所有过户文件提交给市土地局,由市土地局将最终产权证纳入新业主名下。此时就算登记成功。

相关政府机构:市土地局

预估花费时间:1到2周。根据土地局工作人员和相关人士的尽职调查所需时间,最后一个过程可能需要花费数周时间。


在柬埔寨买99年产权的房子,你必须知道三大陷阱!   


     陷阱一:柬埔寨99年产权房的陷阱当初买房时,开发商销售说,这是永久产权。当时就按照中国楼市的思维习惯判断,土地上的建筑物属于个人的私人财产,99年到期后,土地自动续期就可以继续正常使用。谁知道真相是:柬埔寨99年的产权和美国等国际上通行的永久产权根本就是两回事,柬埔寨99年产权到期后,土地连同地上附着物都无偿收归国有!无偿交给当地政府?没错,就相当于花钱直接买断了这套房99年的租期,而且租期到了,国家就无偿收回去了,不会给任何赔偿,天呐,这和在外国租个房子的性质还有什么区别?!而买房的时候,开发商就根本不会告诉你这些真相,只会和你一再强调:这是永久产权!这些销售真是坑爹没商量啊!

  陷阱二:开发商资金运转陷阱这里也是重点要说的陷阱。柬埔寨99年产权的房子,是无法获得融资和贷款的。理由很简单,因为这些房子买的只是99年的使用权,根本不是中国人习惯说的所谓“产权”!说白了就是相当于租房,银行等金融机构根本没办法对这部分资产进行评估,所以就根本贷不了款。咱举个简单的例子,你问房东租了一个房子,然后向银行说,我想拿自己租的房子做抵押贷款,银行工作人员绝对不会给你放贷款!因为你租的房子本质上就不属于你自己的,你只是有使用权而已。
  问题来了,开发商投资柬埔寨99年产权的地块对自己有什么风险?那就是烂尾!因为开发商通用的做法就是先启用少量资金,然后通过抵押地块向银行等金融机构贷款或者融资,而这种土地你就是有通天的本事,也拿不到贷款和融资,这种情况下,如果开发商的后续资金跟不上,资金链断裂,就彻底烂尾了,你想要维权?离得那么远,只能认倒霉吧。
  陷阱三:产权不明晰陷阱如果开发商开发的真是柬埔寨这种99年产权的地块,通常拿到的是整个地块的产权,在开发完毕的销售阶段,是没有办法分割产权的。也就是说你收房后,都拿不到只属于你购买那套房的独立“产权”!通俗讲,就是说你根本拿不到咱们通常意义上所说的“房本”!
  好了,先说这么多!当时知道这些陷阱后,整个人简直傻掉了,才知道在柬埔寨买这种99年产权的房子,实际上买到手的只是99年的使用权,到期后就被国家无偿收回去,这和花钱在柬埔寨租99年的房没什么区别。后来也向开发商维权,但是自己作为一个外地人,那边根本不屌你,合同已经签了,只能认倒霉。所以为了防止更多中国人被开发商忽悠,一定要擦亮眼睛,柬埔寨99年产权的房子,一定不要买!
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