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机遇与风险并存,柬埔寨房产买还是不买?
2019-06-11 11:13:46

  过去几年,泰国一直是国人在东南亚买房的首选之地,但是随着泰国楼市泡沫越来越大,更多的人开始转移到柬埔寨的金边。对于金边楼市,最鼓荡人心的一个说法就是,今天的金边,就是30年前的深圳,20年前的上海。机遇与风险并存,柬埔寨房产买还是不买?

  去柬埔寨买房靠谱吗

  金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注,主要在于柬埔寨的经济持续高速发展,使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”,过去20多年来,柬埔寨的GDP保持了超过7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际,柬埔寨去年的经济还是创出了近6年新高。

  经济持续增长也显著改善了当地人的收入,长期以来,柬埔寨一直是全球最穷的国家之一,到了2016年,世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达国家行列,成为中等偏下收入国家。按照去年的统计数据,柬埔寨的GDP达到了222亿美元,人均GDP 大概1400美元。

  对比一下中国的成长路径,1998年以前,中国还一直处于低收入国家行列,在随后20年时间里,中国从低收入国家成长为中等偏下收入国家,然后成为中等偏上收入国家,距离高收入国家只有一步之遥,人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。在这个过程中,一线城市的房地产价格也是飞速上涨。

  如果柬埔寨能够复制中国的成长路径,当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹,也正因为如此,才有了“今天的金边是30年前的上海”之说。一些敏感的投资者率先从中看到了机会,希望能够在金边复制当年中国楼市的财富奇迹。

  不过,中国经济是因为持续高速增长了40年,才能够成长为今天的体量,对于任何一个国家而言,复制这样的奇迹并不容易。而且中国经济的整体规模和柬埔寨也不是一个量级,因此,简单以经济增速来判断柬埔寨的楼市会复制中国的奇迹,多少还是含有一些蛊惑人心的广告意味。

  虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞,但是房地产市场并没有同步发展,作为柬埔寨的首都,金边的楼市从2010年才开始真正起步。这一年,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,首次允许外国人持有柬埔寨房产,按照该法案规定,外国人不能拥有柬埔寨的土地产权,但是除了高层建筑的第一层,外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。该法案出台之后,以中日韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市,2015年以来,金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。

  除了房价持续上涨,金边的房租回报率也相当不错,由于大量外籍人士长期居住金边,而金边的高档公寓楼供不应求,因此金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右,和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比,还是具有很大的优势。

  在当前全球经济震荡,主要经济体增速明显放缓的背景下,能够带来高投资回报率的,只有那些发展中的新兴经济体。不过,投资这些小规模的新兴经济体,不能只关注经济上的高增长,当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。

  对于很多小规模经济体,通常而言,如果政局稳定,只要经济政策不出现重大失误,基本上都可以维持一个不错的经济增速,但是,一旦政局陷入混乱,这些新兴经济体很有可能“一夜回到解放前”,尤其对于外国投资者而言,在当地的投资很有可能就打了水漂。

  柬埔寨买房存在的风险

  1、开发商质量参差不齐,因此投资者要认真调研开发商的实力背景。横向比较开发商的产品与同类型同品质的产品是否存在竞争力,从而挑选到好的投资产品。

  2、金边城市建设还在完善中,且其土地为私有,合理建设和改进均需要时间补足。

  3、从柬埔寨来看,首相洪森带领人民党已经对柬埔寨实行了30多年的统治,是东南亚在位时间最长的领导 人。近年来遭遇的最大一次挑战是2013年的大选,当时,柬埔寨的两大反对党联合组成救国党参选,最终获得国会123个席位中的55个,人民党获得68席,人民党仅以微弱优势获胜。救国党拒绝接受选举结果,引发示威游行。对国外投资者而言,最担心的无疑就是出现类似的政局动荡,2013年的那一次大选,就已经让很多国外投资者惊出一身冷汗。

  4、长期以来,欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇,也就是除了武器以外所有产品零关税,这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。但是今年2月13日,欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份,欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税,此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。

  5、除了潜在的政局风险之外,从金边楼市本身来看,最大的风险还在于房价上涨过快,远远超过了本地人的收入水平。柬埔寨总体上仍然是落后国家,人均可支配收入只有1400美元左右,而金边当地的房价大概在2000美元—3500美元/平米。简单推算一下,金边的房价收入比至少在 40倍以上,高居全球首位,远远超过了北上广以及香港等地。

  当然,房价收入比并不是一个很准确的指标,只是判断楼市是否存在泡沫的参照系数,从中国楼市来看,房价收入比也长期处于很高的水平,但是这并没有妨碍中国楼市价格屡创新高。

  不过,金边高居全球首位的房价收入比至少说明了一个事实,那就是金边的楼市基本上和绝大部分本地人无缘,除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群,基本上成为外来资本的竞技场。尽管对当地大部分人已是天价,但在很多中国炒房客眼里,金边的房价还是相当便宜,因此,预计还是会有不少内地资本踊跃进入,短期之内仍有可能将金边房价继续推高。

  不过,资本击鼓传花的要诀在于快进快出,越早出手才越有胜算,否则,很有可能跑到异国他乡被割了韭菜。即使是疯狂的中国楼市,黄金时代也不过10几年,对于金边以及其他东南亚楼市,留给投资者的黄金窗口期只会更短。

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