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柬埔寨房价多少?
2019-09-17 20:22:10

  柬埔寨金边房价、租金的飙升其实是多种因素综合下的结果。目前正是金边房产市场的起飞阶段,未来成长空间极大。再加上柬埔寨奉行100%对外开放政策,拥有美元计价、无外汇管制、不在CRS之列等优势,是投资金边公寓最好的时机。柬埔寨房价多少?我们去柬埔寨买房吧。

  柬埔寨房价多少

  柬埔寨的房产价格自从2012年起快速飙升,几乎每年都有10-20%的增长,部分地区房价表现甚至更高,尤其是首都金边的房地产发展很快,房价一路飙升。

  金边正在发生一场巨变,目前核 心区域的房价以高达15%的速度增长,投资分析表明,在今后5年甚至更长时间里,金边房产价格仍将持续上涨。

  柬埔寨房价情况

  不同的区域房价不同在全世界都是真理。在柬埔寨,现在金边和西港是柬埔寨炒的比较热的区域,金边不用说,柬埔寨首都,正常公寓房价在2000到2500美金/平米,美金哦!中心区域的在3000美金/平米(带地皮的1层只能柬埔寨本地人买,外国人买不了,只能买2层以上的)位置不一样,项目的品质不一样,价格有一定的浮动空间。至于西港呢,属于正在开发的旅游度假区,远观海的房价在1500到2000美金/平米,一线临海的海景房(就是走个50步100步的就能下水了)卖到2500到3000美金/平米。

  自2012年以来,金边房价从原来的1000美元/平涨到如今的3000到3500美元/平,年均涨幅大于15%,部分地区房价表现甚至高达25%的涨幅。租金方面,目前金边公寓租金投报率保守预估约8%-10%,核 心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%,持有时的空房率极少。

  租金收益:据胡润发布的2018年全球城市租金收益中,柬埔寨首都金边的平均租金收益排全球第四,回报率达到6.5%,比起国内的一二线城市高了至少3倍,而且金边的公寓出租率达到85-95%以上,房屋空置率极低。

  美元升值收益:从2014年至今这5年时间,美元兑人民币汇率从6.04升值到6.73,较14年相比人民币贬值接近15%,反过来美元兑人民币升幅15%。这意味着如果2014年前存了100万人民币,货币贬值现在只剩85万,短短几年净亏损了15万。

  假如你在14年购买了一套100万美元的柬埔寨房产,哪怕房价没涨,因为这个汇率的上涨,到现在你从中就赚了15万美元,相当于100万人民币。

  中国人如何投资柬埔寨房产

  柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。

  也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。

  还有一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。

  由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。

  该如何选择投资的项目?

  在柬埔寨购买房产的时候,不要把中国炒房的那一套思路完全照搬。

  选择项目的时候要根据柬埔寨当地的情况来看。现在的金边房地产开发商除了本土开发商以外,还有来自中国、台湾、香港、新加坡、韩国、日本等国家和地区的开发商。

  此前,金边市中心的楼盘体量都比较小,从几十套到两三百套这样的水平。随着中国的开发商大肆进入柬埔寨市场,楼盘的体量越来越大,从几百套到几千套,有个开发商的项目直接过万套。

  很多去过金边的投资者都知道金边的路是非常拥堵的,车多路窄,这么大的体量在金边会出现一个什么现象呢,那就是出门就堵车,甚至连小区门都出不去。

  还有一个问题,大型楼盘适合平均购买力强大的市场,比如中国,在柬埔寨恐怕5年内连一个楼盘都卖不完,会造成体量剩余的假象,投资这样的楼盘很容易直接砸在手里,成为接盘侠,这个可以参考碧桂园在马来西亚新山的项目。

  投资的城市该选择金边还是西港?

  中国人买房投资的城市无外乎柬埔寨的金边市、西哈努克港市。

  在投资者聚焦的柬埔寨城市中,金边和西港有时候会让部分投资者举棋不定。金边是首都,西港是唯一海港,那么这两个城市究竟哪个更适合投资呢?

  金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市。自2012年以来,柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%。金边高端公寓房产均价为3211美元/平方米,而租金最贵的区域就是BKK1这个区域,四五十平的一房差不多租到1300美金左右,两房的话租金在1500-3000美金之间。而2018年金边平均租金回报率以6.92%排行全球第四。

  金边目前正在兴建各种基础设施,包括主要道路和桥梁的修建,大力改善交通拥堵的状况。由于金边将在2023年举办东南亚运动会,目前各大场馆建设均已提上日程或已开始修建。金边目前正在修建第2条环城路,未来即将修建第3条环城路,除此之外,金边政府建设立交桥等基础设施的脚步不会停止。金边地铁和轻轨都已经在规划中,新机场也已经完成选址,未来一两年内或都将开工建设,柬埔寨首先发展的城市必定是首都金边。

  目前西港房产均价2000㎡/美元左右,西港的土地价值虽比不上金边,但一些地区的公寓售价几乎与金边BKK1的地价一个价格。截至2018年,西港的中端公寓均价为1000-1800美元/平方米,高端公寓均价为2000-3000美元/平方米。最近几年有大量的中国游客和投资者进入西港,推高了西港的低价和房价。

  西港的发展虽吸收了“中国经验”,但是和中国的深圳相比,西港的优势就没有那么明显了,任何一个城市发展都需要过程,只是像深圳这样另类特殊的可能没有几个。深圳是大陆与香港交流的桥头堡,更是有最好的政策,最好的人才可支持深圳快速发展,而西港目前太过早期,几乎没什么基建配套和公共设施,还有很多荒地,存在一定的不确定性,未来想发展成像深圳这样规模的城市还是很难的。

  从目前发展的情况来看,金边依然是房地产投资的第一选择。

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